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民眾購屋時自己荷包精打細算，對於房貸利息要斤斤計較。

【文/何世昌】北台灣房價驚驚漲，民眾購屋時不僅要守住自己荷包精打細算，對於房貸利息自然也要斤斤計較才行，銀行業者看準民眾擔憂央行未來持續升息將加重利息負擔，於是一段式房貸商品如雨後春筍般持續冒出，就是為了搶食房貸市場大餅。

九十七年金融海嘯以來，利率呈下降走勢，因此一段式房貸不受青睞，反而是三段式或階梯式房貸較為盛行，但今年度以來已轉為升息趨勢，因此利率相對穩定的一段式房貸又『夯』了起來。

一段式計算方式

 『一段式房貸』總利率計算方式為機動利率加固定利率，其中固定利率會在各房貸專案契約中所載明，往後將不會有變動，而機動利率則會隨金融環境而有更改。

舉例來說，假設A銀行機動利率為百分之○‧九五，固定利率為百分之一，若內外條件均無任何改變，則貸款者可以百分之一‧九五的利息繳付至貸款結束，但若遇到環境改變，如央行升息等因素，則機動利率會隨之作調整，只是幅度沒有其他房貸商品來得大。

先來看看各名嘴看好的房地產市場，今(99)年房地產的漲幅已經夠大了，明年還要繼續上漲嗎？難道這些名嘴認為台北市的房屋均價要漲到每坪100萬？新北市要漲到60萬？

如果這答案是否定的，那麼房價還有多少上漲空間是值得懷疑的，再來看看政府最近發布的一項數據「台灣人薪資平均高達44,000元」，再仔細一看這項統計數據，有70%的人薪資不到4萬元，更有大部份的人不到30000元！會有44,000這個平均數字出現，完全是因為其餘30%的人收入太高，所以拉高了平均數字。就算有30%的人月薪超過4萬，我相信大多數人仍然買不起台北的房子，如果明年台北的房價再衝高，民怨肯定會再飆升。

北二都是執政黨選票的重鎮，如果放任房價再攀升，恐將不利於2012總統大選，這樣的情況從這次新北市選票已經能夠看出端倪。如果連北二都的選票都守不住，更遑論南部可能輸掉的票數了。

所以筆者認為壓抑房價的動作，將會越來越明顯，北二都的房價將首當其衝，否則北二都房屋每坪均價如果再漲5萬，中產階級跑掉5~10萬票並非不可能，為了保住政權，我並不認為明年房價及營建股，會有太多的上漲空間。

為了平息貧富差距過大所累積的民怨，也為了讓部份的人能夠直接享受到經濟復甦的好處，股市維持紅盤是最好的方法。而且多數的上班族或多或少都有投資股票，只要維持股票市場熱絡，讓大部份的人可以直接賺到錢，相信可以消弭大半薪資不漲的民怨。

對岸為了2012不讓台灣再次政黨輪替，也將會持續釋出更多的善意，種種的外在因素加持，台股很有機會直接挑戰萬點大關。想要替自己加薪的人，不妨好好把握明年的機會。

至於上班族有沒有機會調薪呢？筆者認為部份產業將緩步調整，服務業及傳統產業將會是上班族跳槽的對象。總而言之，大家只要不奢求買房，那麼明年應該會是平順的一年，至於要跳槽、要賺股票財的，就只能各憑本事、把握機會囉！

工商時報【記者陳懷瑜台北報導】

國稅局表示，民國99年將結束，現正追查的財產交易所得短漏報，若未能及時完成，可追稅年度會再短縮1年。官員說，投資客在94年度以前的賣屋所得，不再繼續追查，除非查獲有不法作為，才能往前再追查2年的稅。

國稅局表示，由目前追查的房屋交易所得中發現，的確有部分人士會把地產作為主要投資項目，且習慣性低價買進、一定獲利之後賣出，經過查核確定之後，會繼續追查是否在核課年度內，仍有類似的短漏報情況，但也僅能追查到94年度賣屋所得，至於94年度以前賣屋所得，將無權繼續追稅。

根據稅捐稽徵法規定，各級稅捐機關都可以依據稅籍底冊或查得資料核定課徵的稅額，核課期間為5年，也就是說，94年度的賣屋所得因為在95年度才申報，國稅局可以追稅的期間是查稅時點，若以明年往前推，則是95年5月的申報資料。

北市國稅局指出，目前先鎖定97年度財產交易所得，主要是因為97年度的交易最活絡，不管是交易金額以及筆數，較往年高出不少，未來會視最終的查核結果，考慮是否要往回查，考慮依據包括：（1）同一投資客的名下房屋數量；（2）查核的難易度；（3）查獲資料的實際效益。

國稅局表示，就掌握的房產資料年度中，97~99年度目前最為完整，由於明年1月5日須向財政部報告查核成果的仍以交易5,000萬元以上房產為主，如果經常性買賣如此高價房屋，顯示財力相當雄厚，因此不會輕易放過向這批投資客追稅的機會。

「本圖片為示意圖」

又到了年底買屋旺季，不少購屋人都摩拳擦掌準備進場買屋，但因為年前購屋往往都有時間壓力，很容易倉卒決定，買下讓人遺憾的爛屋，房仲業者建議，現階段買房掌握沿著重大建設購屋的原則，有機會買進起漲點的小屋。

永慶房屋新聞中心經理李建興表示，五都選後地方重大建設逐漸明朗，購屋人可以沿著重大建設找標的，如果預算有限也可以尋找還沒有捷運開通的區域，例如新北市三環三線的捷運站周邊，捷運還沒有抵達的五股、泰山、樹林一帶購置房產，雖然得忍受一段時間的交通黑暗期，但隨著重大建設的完工，購屋人同時也存進的人生的第一桶金。

 ■網路看屋做功課，一次搞定最輕鬆

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，現代人時間有限，加上周間上班，能看房的只有周末和假日，建議購屋人也可以考慮在網路上先尋找多個喜愛標的，利用目前各家都有的預約看屋，或是蒐集同店的數個物件一起看，就可以節省很多時間，早期不少竹科新貴買屋多會利用這種方式，往往買屋快又準。不過看屋最好不要一次超過４－５件，每看過一件最好還可以把優缺點做一下筆記，回去的時候好好比較評估，免得到最後走馬看花，就失去了看屋的意義。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

「本圖片為示意圖」

明年適逢中華民國建國百年，百年好合好兆頭，不少適婚男女踏上結婚禮堂買房置產。面對第一間房子，新人應有儲蓄規劃，多比價，爭取議價空間，別躁進，蒐集情報比較，要精算，慎選增值地段，新婚成家更甜蜜，輕鬆購屋，共築愛的小窩。

 ■房價居高不下 首購注意「停、看、聽」

「有錢、沒錢，娶個老婆好過年」，農曆年前是結婚旺季，但房價居高不下，不少新人們結婚前後都會面臨購屋背負沉重貸款壓力問題。如何快樂成家、幸福購屋?新人首購必須掌握「停、看、聽」三原則，避免衝動購屋、多看房、多聽各方說法，貸款成數控制在收入的三分之一，也要考量未來轉手性與投資報酬率。

中國時報【王莫昀台北報導】

百年結婚潮牽動新一波「築巢風」，下半年首購族大增。象徵「百年好合」的民國一○○年元旦，吸引不少準新人選擇在這個好日子步上紅毯，甚至為做好「成家」準備，婚前即購屋置產。根據住商不動產調查，全台下半年首購比例較去年同期成長八％至十二％。

不少新人會選擇結婚前購屋，先布置好愛的小窩。內政部統計，今年上半年首購比例約達五十八％，高於去年上半年的五十五％。而百年結婚潮似乎也牽動另一波「築巢風」，住商不動產企研室主任徐佳馨指出，今年下半年首購比例比去年同期高八％至十二％，雖然房價節節攀升，但讓這些準新人願意進場購屋的重要原因卻也是「房價不太可能回頭」，為避免日後買不起，新人只得努力先行進場卡位。

事實上，根據信義房屋調查顯示，新生代單身民眾若是結婚，高達七十六％會希望早點買房子，只有十五％的人示不想早點買房子。

現在的新人買屋，會如何分擔高房價衝擊風險？調查發現，如果新人買房子，四十一％受訪者希望兩人共同擁有，三十六％表示會登記在女方名下，僅有一成六表示會登記在男方名下。

如果婚後買房子，六成六新生代的單身貴族表示購屋費用希望夫妻共同分擔，三成民眾表示主要應該由男方來負責。認為主要應該由女方支付購屋費用者，比例不到一個百分點。

面對年底結婚旺季來臨，小倆口如何添購一個愛的小窩？房仲業者建議，首先要從預算、工作地點等因素一一考量，為了上班及生活的便利，交通、大小環境生活機能都是考慮要件，不過台北縣市新婚族，想要成家可能並不輕鬆。

刑事局偵一隊十七日偵破一個詐騙集團，嫌犯馮春桃佯稱在法院有特殊管道，可以用較低的價格標得法拍地、法拍屋，遊說周邊熟識的「菜籃族」投資，再由共犯假冒書記官一搭一唱，三個月內就騙走四個被害人新台幣二千多萬元。被害人事後起疑心，嫌犯還會假冒是黑道兄弟，恐嚇不得報案，行徑囂張。

警方調查，六十一歲女嫌馮春桃，夥同朱佩樺、楊熾發、林敬傑共組詐騙集團。馮女先以各種理由接近被害人，直到成為朋友，再以投資法拍地及法拍屋獲利甚多等誘因，佯稱與法院書記官熟識，可以居中牽線投資，用低價得標，讓一些菜籃族一步步陷入圈套。

若被害人上鉤，馮女便要求被害人攜帶禮品到法院，由同夥假冒書記官出面領取，以取得被害人信任。事後馮女再以須繳交買賣法拍地所需的押標金、印花稅、法院書記官疏通費、舊欠稅、登記費、領狀費、測量費及所得稅等等理由，陸續騙走被害人的現金。

警方發現，被害人如懷疑遭到詐騙，想要報警，該詐騙集團的其他共犯就會出面，自稱是黑道，假裝好心告知被害人馮嫌是詐騙老手，只有用「黑吃黑」的方式，才能擺平此事。二度詐騙或威脅被害人。

全案經專案小組近四個月的訪查蒐證，昨日將馮女等四人拘提到案，訊後依詐欺及違反洗錢防制條例等罪嫌移送桃園地檢署偵辦。

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工商時報【記者于國欽台北報導】

內政部長江宜樺昨日宣布，為保障中低收入戶家庭無自有住宅者的居住權益，只要符合今（99）年度租金補貼審核資格之申請人，將全數給予租金補貼，不需要進行評點排序，也不受各地區分配戶數之限制。初估將有4萬5千多個家庭受惠，總經費約需19.5億元。

內政部表示，「整合住宅補貼方案」係自民國96年度開始辦理，主要補助項目包括租金補貼、購屋補貼以及及修繕住宅貸款利息補貼。補助對象以中低收入家庭為主，其中，租金補貼每月每戶最高可補助3,600元，最長補貼一年。

內政部表示，99年度租金補貼申請情形相當踴躍，原計畫補助2萬4,000戶，目前受理件數有5萬4千多戶，受理申請戶數已大幅超過預定辦理之計畫戶數，顯示民眾對於租金補貼的需求日增。為了擴大照顧弱勢民眾，經行政院核定通過，若以往年審核資料核准率83.24％來推估，總經費預估約19.5億元。

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會覺得貸款時間太長不是沒有原因，拿20年房貸500萬和40年來比，比利率2%本利平均攤還來計算，40年每個月要繳15141元的房貸，20年則是每個月25294元，相差10000元，但是繳足年限的話，40年房貸的利息多出120萬。

以風險控管的角度來說，銀行似乎也不樂見40年長期房貸，而且鼓勵年輕人用40年房貸來成家，一輩子都要被房貸壓得喘不過氣來，對於高房價的民怨，似乎不能解決問題。

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根據住商不動產研究發現，若以10月25日至10月29日的預約看屋量為基準，大選前五天曾一度下滑4%左右，但大選後五天明顯穩定成長，平均增幅達10.1%，顯見民眾看屋熱情重新被點燃。其中，以台北縣14.6%成長幅度最大；台北市也有13.7%。

不過反觀台中、台南、高雄地區，雖然預約看屋量同樣有提升，但幅度都在一成之內。徐佳馨分析，主要是中、南部買盤屬自住型態居多，目前房價落差也不大，因此選舉對購屋決策影響不深。

工商時報【記者陳惠珍台南報導】

台南縣市合併升格為直轄市，台南縣市交接處的房地產，早已掀起一波漲勢，如今伴隨年底正式升級，緊鄰南縣市交流處房地產價格更是蓄勢待發。擁有上百億資產的南紡挾其總公司地目變更完成優勢，加上總計上百億元的工廠資產，多位南縣市交接處，儼然是台南地區最典型資產標的。

京城銀行（前身為南企）在台南縣市擁有29家營業據點，以及同於台南起家的太子建設，在台南購下不少素地，距離南一高、南二高交流道不到10車程，位於台南仁德市、歸仁、關廟等的萬國通路、台南企業、大亞電線電纜、漢平電子、榮星電線電纜，及大成鋼、宏和紡織、南緯等，都能受益於台南縣市藩籬撤消，尤其該路線通往高鐵台南站，更具地利之便。

南紡上百億元的資產全部最後一次辦理資產重估是在民國85年，依土地公告現值調整，當時計算總值最高，屬台南東區總公司3萬坪土地，價值48億元，目前地目變更已過，將擁有2.17萬坪的商業用、建地等土地。

此外，緊鄰台南縣南一高交流處，車程不到5分鐘的仁德紗廠佔地5.5萬坪，帳上價值15.8億，仁德化纖廠8.58萬坪，帳上價值18.6億元，太子廠佔地5.46萬坪，帳上價值16.2億元，新市廠3萬坪，帳上價值7.6億元，總計5處用地，帳面價值上探106.5億餘元。

隸屬台南幫企業的太子建設，目前總公司仍設於台南縣永康市，除日前購買6億餘元的五期重劃區土地外，在北區北園段、安南區的仁和路、和館路，及東區的東門路，都各有上千坪，及2,300坪建地。此外，更有南縣善化建國路，5年前購買的1,800坪土地，目前漲幅都有2至3成。

京城銀行全國據點63家，其中台南市12家，台南縣17家。由於都位各鄉鎮黃金地帶，一旦大台南地區房市價格轉俏，包括仁德、永康、歸仁、新化、關廟等分行，目前公告出售再租回的新營分行，價格上探1億元。