台南五餅二魚房屋網

中國時報【王莫昀台北報導】

政府打房之際，根據房仲業者最新研究發現，全台北中南四大都會中，Ｍ型化最嚴重區域，不在房價居高不下的台北巿，反而落在台中巿，在台中巿買1戶頂級豪宅，足可買下3.18戶平價宅，至於近年來大量接收北巿新移民的新北巿，則是Ｍ型化速度最快都會。

永慶房仲集團調查，今年北市頂級豪宅每坪均價為96萬元，為全部住宅均價45.7萬元的2.1倍，中市豪宅則為3.18倍，等於在台中買戶豪宅，可以換得3間一般住宅，堪稱為全台Ｍ型房價最嚴重區域，高雄市房價Ｍ型度為2.55倍，至於新北市則為房價最平均都市，Ｍ型度僅1.97倍。

值得注意的是，若拉長時間看2006年至今趨勢，豪宅和一般住宅價格落差最小的新北市，近年來急遽Ｍ型化。2006年時Ｍ型度為1.59倍，2010年即擴大至1.97倍，4年來擴增幅度為23.9％，為四都之冠。

原本Ｍ型化最嚴重的台中市，差距仍持續擴大，4年來，差距拉大幅度高達22.78％。反觀北市這四年來Ｍ型化程度擴大幅度16.02％，小於新北市和台中市，高雄市更只有3.24％，房價差距顯然受到控制。

永慶房仲集團新聞中心經理李建興表示，根據永慶房仲集團先前做的調查顯示，老百姓最關心「住」問題，其實即為房市Ｍ型化，58.86％的人認為，豪宅價格飆漲凸顯了社會的不公平性。

對於，北市豪宅價格飆漲成為眾矢之的，甚至有不少民眾誤認為北巿是全台房價落差最大的區域，巿場人士指出，由於北市除有本土盤支撐，海外台商、外資和中港資等國際盤也紛紛買進，反觀平民住宅受限於土地和新建案有限，因此房子供不應求，加上全台房市投資重心大多集中在此，讓北市所有產品的房價，欲小不易，順便拉高一般住宅行情，導致豪宅和非豪宅價差並沒有想像中的大。

房仲業者vs.看屋民眾：「來，這邊請。」

李述德說，為縮小貧富差距，財政部將推動強化各項租稅措施改革，首先將研議修正土地稅法第17條，合理規範適用自用住宅優惠稅率要件，增列「已成年的直系親屬及其配偶亦以一處為限」；研議廢止有關暫停徵空地稅的適用。

也就是目前房屋稅按使用用途，採單一稅率課徵的做法，將改為視房屋價格高低分級課稅，未來住宅用房屋稅率將不止目前的1.2%。

李述德說，內政部研提修正平均地權條例，針對房價異常波動地區，增訂縮短公告土地現值的調整期間等規定。

也就是過去不動產在 1年內移轉，土地公告現值沒有調整，導致土地漲價利益形同免稅，未來將就 1年內移轉的房屋及土地權利移轉交易，比照銷售稅制，在交易時按交易價格加課一定比率的特別稅。991209

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如要選今年的財經風雲人物，央行總裁彭淮南絕對名列前矛。年初他點名某建案亂開高價，接著又領導祭出一系列對抗熱錢及高房價之調控政策。而五都選舉後，彭總裁又再度登上媒體重要版面。根據今日報導，彭總裁嚴正駁斥『民國100年大泡沫』一書說法指出，其立論有所偏頗；彭總裁甚至『保證』，明年台灣不會有資產泡沫的問題。

台灣房市及資產價格有無泡沫化問題？如果有，明年真的會破？有關上述新書和彭總裁的說法，外行人看來是公說公有理，婆說婆有理，很難選邊站。

該書引用的利率數據，是彭總裁認為最有問題之處，這點有專業落差；但毫無爭議的則是，自九二年後台灣房價持續飆漲，確是鐵的事實。頭幾年可能確是需求支撐，但最近兩、三則是資金湧入，拱高價格。尤其我們更不能忘記，這波超過五年的房市多頭，政策面前後扮演的『重要角色』；包含初期政府優惠房貸拉抬需求及買氣，和中後期都市更新造成的話題作用。看來看去，只有捷運是真正看到確實兌現的題材。

然而同一時段，不管是民進黨執政鎖國的結果也好，歷屆政府拼經濟都是拼假的也罷，事實就是，庶民經濟消費力停滯不前。尤其未來經濟社會的推動主力－年輕族群，不但畢業近乎等於失業，就算找到工作，起薪仍比十年前更低。因此，『100年大泡沫』一書中所說，房價愈來愈高，民眾購買力卻未等值提升，GDP成長主靠三角貿易出口、貧富差距日益擴大等，這些都是房市、股市榮景背後有泡沫疑慮的最主要立論依據。

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央行打房延伸版，本來查稅主要是查投資客漏繳的稅，從中古屋追到預售屋，現在再從預售屋追到法拍屋，而且範圍還進一步擴大，演變成四大行業同步查稅，包括醫療美容器材、旅遊相關行業、宅配業、以及主要以法拍屋為專業買賣的投資客，財稅資料中心完成所有輔導清冊，國稅局全面掌握資料。
　
南區國稅局表示，針對法拍屋的投資客課稅，就是延伸預售屋查核的部分，只要僱用員工協助房屋出售工作者，或者被國稅局認定是足以構成營利目的個人，都要登錄為營業人資格，賣房子則須開發票。
　
國稅局說，政府認為炒房的投資客，其獲利部分本來就要繳稅，如果房屋買賣獲利不課徵相關稅收，更不符租稅公平原則，營業稅是為了先掌握交易資料，確定交易之後，課徵所得稅就是下一步。
　
根據財稅資料中心指出，已經彙整出法拍屋交易資料檔約近1萬筆，大都集中在北市與新北市，被設定的法拍投資人，主要是針對近2年內，多筆買賣進出房地產，這些資料都要提供給各區局查核所需。

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房價高，各界都在憂心泡沫化的問題，從各種研究數據似乎都顯示，民國百年房價泡沫化的機率不小，這些研究從薪資成長、投資客比例、房貸逾餘比重等等，推斷實際自用的住宅需求並不高，反倒是投資性或是投機型的買盤逐漸擴張，形成泡沫化風險。

台灣經濟研究院，以投資客占不動產市場交易比率，與房貸餘額占國內生產毛額（GDP）的比重兩項指標評估來說，房市有泡沫化的疑慮。台經院表示，投資客比率是衡量不動產市場是否有泡沫危機的指標之一，超過2成就是泡沫化，目前國內不動產市場的投資客比率將近2成。

另一項指標是房貸餘額在國內生產毛額（GDP）的比重。劉佩真表示，一般認為超過40%就是泡沫化，目前台灣房貸餘額在GDP的比重已超過4成。

劉佩真說，行政院主計處預測明年經濟成長率達4.51%，資金效應也會持續，加上新台幣升值，導致高資產人士將資金轉進高報酬率的商業辦公大樓或豪宅等不動產投資，因此房市短期內會有支撐，但是長期來看，還是難脫風險之虞。

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截至目前為止，還看不到漲勢盡頭的大台北房價，一脈相承下來，分別靠短線套利客、長線置產者、海外回歸台商華僑，乃至資金熱錢接力拱起；加上以實際買賣價格差距甚大的稅基課徵相關稅賦，層層交疊下，接著再靠各項題材先後炒作，無怪乎發展至今，建商及投資者依然老神在在，繼續追高、看多後市。

這對多數自用，特別是首購族來說，早已是無法擔負之重。因此面臨高張民怨，政府一方面擴大供給，二來進行所謂的檢討改革。因此我們看到，歲末年終、選舉前夕，政府先搬出社會住宅支票，財政部也陸續有動作，最新者是國稅局針對短期轉手預售屋買家進行大查稅。

只是，現行稅基與實價脫節，投機客進出市場成本就仍偏低，持有多宗不動產者稅負不符租稅公平，資產階級更持續能以購置房地產，達到節稅、避稅之實，因此就算國稅局真的抓到人頭、補課到稅，甚或加重罰金，最多也是亡羊補牢；只要制度面不改，假以時日，炒作哄抬戲碼依舊重演，最後被迫買單的，還是有實質需求的自用購屋人。

社會住宅則持續成為議題焦點，不過此制茲事體大，不是選前草草推出或討論，就能畢其功於一役。同樣地，推動已逾十載的都市更新，其實也面臨類似的問題，那就是政策方向謬誤，及官方角色或態度的偏差。

張中昌

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卡優新聞網 (2010-11-22)

張家嘯

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根據報導，昨日閣揆吳敦義在行政院會中指示金管會及央行進行研究，針對青年族群或自用購屋者，在一定的坪數或購屋額度內給予優惠利率(非利息補貼)工；商時報形容，吳揆此舉是『脫稿演出』。只不過，吳敦義搞不清楚狀況的，並非上述指示，而是對社會住宅的解釋。

就吳敦義會中的說法，台灣現有的國民住宅也算廣義社會住宅，因此台灣的社會住宅比例達到11.4％。搞半天，原來會玩數字遊戲的不是只有官方統計單位，而是上位者的最大專長！

我們不否認，國民住宅本來確是社會住宅的一種形式。然而身為台灣最高行政首長，吳敦義上述說法根本是不負責任，完全無視過去相關政策失敗、謬誤的事實！

以源起之歐美社會主義國家，社會住宅原文是Social Housing；這代表社會住宅不是『住宅』或『房舍』而已，而是整體住宅政策；不只補貼弱勢，更是住者適其屋的最高指導原則。由此出發，任何夠格稱為社會住宅的政策或建設，都必須服膺整體住宅政策，乃至使用居住者的真正需求。

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台幣升值壓力節節攀高，匯市專家甚至預料，明年1月起匯市將進入「紅色警戒區」，屆時在國際因素與年節因素的「雙效應」結合之下，新台幣匯率將面臨更大的升值壓力。

另外，國際原油價格回漲至每桶86美元以上，也是近年來的新高紀錄，物價上漲壓力蠢動，換句話說，整體國內通膨的壓力也是持續攀升中。在這種環境下，保值性的產品備受矚目，例如近期黃金價格升破每盎司1440美元，創下歷史新高，甚至還有持續衝高的預期。

熱錢持續流入亞洲，人民幣升值壓力續增，台幣力守30元關卡，大型銀行交易員表示：熱錢進來很多，之前藏在債市的熱錢，在前兩天獲利了結匯出後，新一波熱錢又進來了。新一波國際熱錢陸續到位，台幣再度沉重升值壓力，以前索羅斯進來亞洲時，背後沒有美國政府撐腰，但這次挾政府的力氣，他們有Fed量化寬鬆政策在背後支撐，央行壓力更大。

根據國內經濟學家表示，依照經濟成長率的變動因素來看，出口是很重要的一項，升值可能影響出口的疑慮，若依歷史紀錄來看，在台幣升值期間，反而是出口最暢旺的時節，最後總體經濟的成長還是向上的。

TVBS新聞 (2010-11-14)

林上筠

張家嘯