台南五餅二魚房屋網

【廖芸婕╱台北報導】轉眼又來到一年的尾聲，2011年度的土地現值也陸續公告，其中大台北地區漲幅驚人，也間接影響到隔年度售屋人必須繳納的土地增值稅。計劃售屋的民眾可以趕在今年底訂定買賣契約，即使明年才申報，只要不超過訂約日起算30天，都適用今年度的土地公告現值計算稅率。


大台北地區陸續公告2011土地公告現值計算結果，相較於去年，調升幅度均創下近20年來新高。其中，台北市12個行政區域年度漲幅都在10%以上，平均上漲12.08%；台北縣平均上漲15.33%，新莊、三重、蘆洲市更分別創下52.24%、23.44%、21.8%的驚人漲幅。影響最大，莫過於明年售屋必須繳納的土地增值稅「大增」。

土地增值稅的計算受土地公告現值影響，土地公告現值每1年調整1次，以行政區域為單位分開計算。
土增稅率可採1人1生1屋的自用住宅10%優惠稅率，或20%、30%、40%的一般土增稅率，持有土地超過20年以上則可減徵。

永慶房仲集團研究發展室協理黃增福表示，5都選舉，執政黨拿下多數席次，代表民國 100年政府重大經貿政策變動性不大，加上又將開放陸客來台自由行，台灣經濟將持續成長，房價可望持續溫和上揚。

　　黃增福說，中央銀行隨時會採取平抑房價政策，今年房價有機會在高檔略微整理，不過，他認為房價還是會維持穩定溫和上揚的趨勢。

從產品面來看，他分析，受到帝寶法拍價每坪破新台幣 200萬元大關的激勵，加上港資、陸資來台及陸客自由行等政策，他相信不久就可看到豪宅成交價每坪站上250萬到300萬元價位。此外，兩岸經濟構協議(ECFA)逐漸發酵，辦公、店面等兩岸三通型產品今年也會有不錯的表現。

　　從區域來看，黃增福表示，捷運還是今年房市觀察重點，內湖、南港、新莊、板橋等地區是今年大台北房市最主要的一級戰區，特別是新莊、板橋新成屋、預售屋市場的好壞，更是市場的重點觀察指標。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，如無太大意外，今年台灣經濟上行趨勢明顯，但由於自住買盤轉趨保守，加上政府「打房」態勢明確，預期整體市場呈現價穩量平格局。

　　徐佳馨說，如果從最夯的5都話題來看，台北市與新北市最值得矚目的，莫過於1年1捷運與3環3線等捷運議題、都市更新與淡水河曼哈頓等3大議題。

　　她說，台中市除了縣市交界區域外，未來規劃的 7條捷運線、城鄉商圈開發、國際經貿城、都市更新與市地重劃，都將為台中房市帶入新機。

　　至於台南、高雄兩都，她認為最先反映的還是縣市交界處；台南的新市政中心、台南火車站到新營台鐵捷運化、強化高鐵與市區接駁、高雄的經貿城等重要政策，也頗受地方矚目。

「本圖片為示意圖」

準新人趕在結婚前購屋，房仲業者建議，在房屋選擇上，建議新婚族先以「兩房一廳、郊區但交通便利、中古屋」三條件為選擇依據，並把握理財「三三三原則」，輕鬆築巢。 剛結婚的小倆口，大多資金尚不充裕，除非有長輩奧援，不妨先買小坪數的兩房一廳，可避免初期房貸壓力太大，影響生活品質，即使家中新添成員，兩房也夠一家三口住上好幾年，等到小孩長大，要換屋時則要考慮房子是否好轉手的問題。

■ 雙薪家庭付房貸 不應超出月收入三分之一

中信房屋企畫協理江龍名認為，新婚族不妨考慮選擇郊區，但與捷運站距離適中，例如十分鐘步行可到的距離，一來房價較低，且有捷運通過，上班方便，商圈成型，未來轉手性也高。預算則把握「三三三原則」，也就是三成自備款，月房貸支出不超過家庭總收入三分之一，爭取低於3%的房貸利率。若夫妻月薪合計9萬元，每月拿3萬元付房貸，以20年房貸、利率2.5％、8成貸款計算，可負擔總價約650~750萬元的房屋。目前新北市汐止、新莊、五股、中永和、泰山、土城、與林口一帶中古屋市場，房價仍在600~800萬之間，甚至可以找到三房的新大樓，很適合新婚族進駐。

■ 名字登記誰名下 核貸條件佳者優先考量

至於房子登記在誰名下？信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，實務上會以核貸條件較優的一方申貸並登記外，由於所有權登記人有處分的權利，準新人最好事先取得共識，建議不妨採夫妻共同登記。但這麼一來，兩人也同時失去首購資格。若要兼顧公平性與未來的首購權益，建議可以先用一人名義登記，另一人的權益應以書面方式明定於契約書中，兩人簽名蓋章，可作為未來佐證的依據。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

 更多好文章，請上台南五餅二魚房屋網

「本圖片為示意圖」

現代住宅多少都有公設的存在，也公設也扮演了提高生活品質的角色，但近年來公設似乎五花八門，比例也越來越高，對一般消費者來說，很多人並不是很願意花大錢買公設，但又希望住在新房子，因此都會選擇低公設產品，但低公設真的就是低公設嗎？網路地產王告訴你。

■ 大公小公分不清 不肖建商灌面積

消費者最常出現的問題就是，到底哪些是計入公設，哪些不計入公設。簡單的說，大部份露天無頂蓋的設施，都不計入。如露天游泳池、中庭花園、屋頂空中花園、曬衣場與人行道等。另外，須注意到小公面積是否有登記在主建物面積，銷售時訴求低公設比，若只看謄本難以明確得知，必須看「建物測量成果圖」並依圖與建物格局比對是否有不同，藉以確認小公是否登記在主建物面積。

也因為一般民眾都不了解公設的定義，因此有些建商會將當層的梯間面積，計入主建物的室內面積內，表面上看起來，公設面積會減少，看起來室內坪數就跟著增加，消費者權益受損而不自知。 某些不肖建商還會將部分車道面積灌給住戶分攤或將主建物坪數納入陽台面積，讓民眾以為公設比較低，凡此種種不勝枚舉，也是購買這類產品最麻煩的一部分。

■ 零公設好實在？成果圖中現端倪

當然很多購屋人會想，如果公設問題多，不如就買些市場上強調零公設的產品。不過要提醒購屋人，所謂的零公設不一定等於零公設，但實際屬於公設的「樓梯」則登記在主建物面積中，並不是真正的「零公設」，建議民眾以權狀上的建號，至建物所屬地政機關調閱建物測量成果圖，對照房屋現狀，假設成果圖呈現一個完整方塊，但房屋現狀卻少了一塊，代表樓梯登記在主建物面積中，缺少的一塊即為樓梯，扣除樓梯坪數後，才是主建物的面積，購屋人應該要特別注意。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

「本圖片為示意圖」

即將告別2010，今年的房市有如洗三溫暖，整體經濟環境回升加上低利，讓市場上交易熱絡，6月份央行打房，一度造成交易量下滑，但第四季止跌回升，房價也屢創天價，總體來說今年呈現的是多頭局面，展望2011年，利率的變動、市場熱錢以及政府的政策，是決定明年市場走向的重要因素。

■ 資金回流潮 投資型商品旺

明年市場預估推案量將突破一兆，代表市場看好明年景氣，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，房價創新高在2010年屢見不鮮，許多房市的現象都與高房價有關，而高房價的現況看起來，仍會延續到2011年。農曆年期間的台商回流潮，搭配緊接而來的329檔期，預期將會有一波明顯的推案潮，拉抬市場買氣，由於開發商取得土地困難度與成本皆高，可以預見新案開價將頻創區域新高。

2011年1月ECFA降稅正式生效，受惠企業可能會有擴廠的需求，工業區土地可能受惠，而企業主獲利增加後，對於住宅購買力也會提升，另外投資型的商品包括商辦及店面，仍將持續發燒。

■ 高房價不勝寒 政策走向待觀察

高房價時代來臨，但仍存有泡沫化的隱憂，雖然整體經濟環境轉好，但一般民眾的『薪情』卻不佳，政府應會採取各項政策，達到平穩房價、協助民眾購屋、降低市場投機風氣、促進不動產市場稅賦合理化等目的，這些措施也是影響明年房地產市場的變數。

整體來講，影響2011年房市走向的關鍵因素，仍不脫「利率、資金」，目前利率仍維持低檔，正常住宅需求的貸款利率，前兩年可以維持在2%以下，對於自住客來說，利率條件仍相當友善。另外資金潮能延續多久，則是影響置產型買氣的關鍵。

政府持續祭出各項積極查稅與稅制改革措施，希望能緩和高房價問題，以及避免房市泡沫化風險，但效果似乎有限，隨著美國量化寬鬆政策引發熱錢效應，第四季民眾購屋抗通膨想法更為顯著。

從購屋意願數值分析，相對於第三季受政府打房影響民眾低落，使得第四季出現調查以來最大幅度的成長，近期內有購屋意願的比例增加5.2%，達為57.1%，僅次於今(99)年第二季時的57.5%。

若進一步調查購屋意願上升的原因，以換屋需求最為明顯。另外，除了自住需求以外，在熱錢與游資入場的情形下，民眾產生強烈的理財動能，抗通膨概念的資產如外幣、貴金屬和房屋，都成為民眾看好的避險配置。

中信房屋董事長鄭余正全指出，比較今年與明(100)年民眾對景氣的看法，可以發現成V型反轉，2011年每季認為樂觀及穩定的民眾比例都在六成以上，顯示多數人不認為房市明年會有泡沫化。

不過，明年房市也未必全然正向樂觀，隨著國際經濟局勢變化，鄭余正全認為，美元走貶，台幣有升息壓力，對購屋民眾而言，在高房價的壓力下，又將增添沉重負擔。

根據調查也可看出，有31.9%民眾表示，只要一升息就影響購屋意願，只有16%民眾可以接受兩碼以上的升息空間，顯示央行未來的升息動作，確實對民眾購屋意願會有一定的影響。

抗通膨資產後巿看俏，即使政府打房，逾半民眾仍看好明年房巿！根據中信房屋「宅指數」問卷調查發現，消費者對2011年房巿「樂觀度」逐季上揚，每季認為樂觀及穩定的民眾皆有6成以上；39.3％民眾預期明年第4季房價可漲逾1成。

而昨日台北地院拍賣位於大安區永康街屋齡26年的老舊公寓，最後以總價3899萬得標，換算每坪單價93.72萬元，創下大安區中古屋拍賣次高紀錄，並也刷新台北巿老舊公寓法拍紀錄，顯示房市仍熱。

中信房屋董事長鄭余正全表示，美國量化寬鬆政策引發熱錢流竄，抗通膨置產需求強健，第4季宅指數調查報告發現，不但第4季民眾購屋意願明顯上升，對明年的房市表現依然持續看好。

「這股資金熱潮應會持續到2012年，預期這段期間，台北巿與台中巿七期等資金競逐的區域，房價恐持續攀升！」台經院研究六所所長楊家彥說，在房價攀高間，台北巿、台中巿七期的泡沫也較一般地區明顯，只是短期內，熱錢不致於撤走下，上述兩地房價要跌也不容易。

相對於去年底所做的調查，民眾對2010年的景氣樂觀程度逐季下降，展望明年，民眾樂觀度呈現逐季上揚，兩年度呈現V型反轉，每季認為樂觀及穩定的民眾皆達6成以上。

楊家彥指出，在這波資金狂潮推波助瀾下，北巿與中巿七期房價Ｍ型化將更加明顯，特別是北巿，未來將會出現如美國曼哈頓般的頂級地段，屆時區內不僅是房價高漲，消費巿場也將做出區隔，一般商店難以進駐，薪水階級亦難以在區域消費。

中信房屋統計發現，近期內有購屋計畫的民眾竟有過半，約54.9％，個人月收入不到4萬元水準，即使以家庭收入分析，月收入未達8萬元的比例仍高達52.1％。

「本圖片為示意圖」

年底為傳統的購屋旺季，隨著交易量攀升，購屋糾紛也跟著增加，不管是購買預售屋或市中古屋，都可能發生因為資訊不完整造成的問題。根據統計顯示，業者隱瞞重要資訊、房屋漏水、未落實契約審閱權、買賣雙方缺乏交易誠意、法律常識等最常見，購屋民眾應多收集相關資訊，建立正確購屋觀念，減少糾紛發生的機會。

■預售屋問題最多 要提防陷阱

根據調查顯示，民眾購屋糾紛包括簽約不成請求退定金、未給審閱期、施工品質不良（房屋瑕疵、海沙屋、建材設備不符）、經由仲介公司購屋、賣屋終止委售買賣契約糾紛、服務報酬爭議、廣告不實等問題。以預售屋最多，其次為中古屋及法拍屋。

■建立正確購屋觀念 避免糾紛

房屋買賣是許多民眾畢生之心血，但房地產糾紛案件卻層出不窮。根據消費者文教基金會調查顯示，購屋糾紛是消費者申訴案件第一名，民眾對預售制度認識不足、對定型化契約瞭解不夠，因人為疏忽怠惰捲入購屋糾紛心力交瘁，成為準備買房子的民眾揮之不去的夢魘。

消基會建議購屋民眾應多查、多看、多注意。查規範、查房屋資訊、查住戶規約、查仲介公司不得指定代書(地政士) 、查銀行貸款之額度、利率、付息方式、保證人、時效。看建物測量平面圖、看屋況、看契約內容。注意簽名者、注意是否已確實審閱、注意所簽是否為定型化契約。爭取消費者應有的權利，不要陷入糾紛泥沼中。

民眾購屋時自己荷包精打細算，對於房貸利息要斤斤計較。

【文/何世昌】北台灣房價驚驚漲，民眾購屋時不僅要守住自己荷包精打細算，對於房貸利息自然也要斤斤計較才行，銀行業者看準民眾擔憂央行未來持續升息將加重利息負擔，於是一段式房貸商品如雨後春筍般持續冒出，就是為了搶食房貸市場大餅。

九十七年金融海嘯以來，利率呈下降走勢，因此一段式房貸不受青睞，反而是三段式或階梯式房貸較為盛行，但今年度以來已轉為升息趨勢，因此利率相對穩定的一段式房貸又『夯』了起來。

一段式計算方式

 『一段式房貸』總利率計算方式為機動利率加固定利率，其中固定利率會在各房貸專案契約中所載明，往後將不會有變動，而機動利率則會隨金融環境而有更改。

舉例來說，假設A銀行機動利率為百分之○‧九五，固定利率為百分之一，若內外條件均無任何改變，則貸款者可以百分之一‧九五的利息繳付至貸款結束，但若遇到環境改變，如央行升息等因素，則機動利率會隨之作調整，只是幅度沒有其他房貸商品來得大。

先來看看各名嘴看好的房地產市場，今(99)年房地產的漲幅已經夠大了，明年還要繼續上漲嗎？難道這些名嘴認為台北市的房屋均價要漲到每坪100萬？新北市要漲到60萬？

如果這答案是否定的，那麼房價還有多少上漲空間是值得懷疑的，再來看看政府最近發布的一項數據「台灣人薪資平均高達44,000元」，再仔細一看這項統計數據，有70%的人薪資不到4萬元，更有大部份的人不到30000元！會有44,000這個平均數字出現，完全是因為其餘30%的人收入太高，所以拉高了平均數字。就算有30%的人月薪超過4萬，我相信大多數人仍然買不起台北的房子，如果明年台北的房價再衝高，民怨肯定會再飆升。

北二都是執政黨選票的重鎮，如果放任房價再攀升，恐將不利於2012總統大選，這樣的情況從這次新北市選票已經能夠看出端倪。如果連北二都的選票都守不住，更遑論南部可能輸掉的票數了。

所以筆者認為壓抑房價的動作，將會越來越明顯，北二都的房價將首當其衝，否則北二都房屋每坪均價如果再漲5萬，中產階級跑掉5~10萬票並非不可能，為了保住政權，我並不認為明年房價及營建股，會有太多的上漲空間。

為了平息貧富差距過大所累積的民怨，也為了讓部份的人能夠直接享受到經濟復甦的好處，股市維持紅盤是最好的方法。而且多數的上班族或多或少都有投資股票，只要維持股票市場熱絡，讓大部份的人可以直接賺到錢，相信可以消弭大半薪資不漲的民怨。

對岸為了2012不讓台灣再次政黨輪替，也將會持續釋出更多的善意，種種的外在因素加持，台股很有機會直接挑戰萬點大關。想要替自己加薪的人，不妨好好把握明年的機會。

至於上班族有沒有機會調薪呢？筆者認為部份產業將緩步調整，服務業及傳統產業將會是上班族跳槽的對象。總而言之，大家只要不奢求買房，那麼明年應該會是平順的一年，至於要跳槽、要賺股票財的，就只能各憑本事、把握機會囉！