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■本期主題：[轉載]【柯老師公寓講堂(７)】建築物區分所有



　※本文轉載自柯貴勝老師《柯老師公寓講堂》系列文章，
　　作者為崔媽媽於台中市文山社區大學「公寓大廈公共事務課程」之
　　公寓大廈法規課程講師。


　　※ 本文承蒙柯貴勝老師賜稿，以饗讀者，特此申謝 ※
　　 ～ 轉載文章不代表崔媽媽基金會立場，特此聲明 ～



　　公寓大廈是都會區最常見的建築物型態，其所有權形態有別「單獨
所有」、「共有」，而稱為「區分所有」。但望文而不生義，為國人難
以熟識的原因之一。建築物區分所有權是一種重要的物權型態，自古有
之，並非是新的物權概念，如福建土樓最早可追溯到一千多年前，近代
法國民法典也突破羅馬法「一物一權」的關念，正式承認建築物區分所
有。

　　國人使用「區分所有」一辭，首見1890年日本舊民法第40條“建物
的分所有”一組日文漢字，1896年日本施行的新民法第208條繼續沿
用，1929年民法第799條「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建
築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人之共有…」，係直接繼受
日本民法而來，1995年《公寓大廈管理條例》，大陸2007年《物權法》
也採用「區分所有」專語。

　　何謂「區分所有」？可從不同法律定義來認知，公寓大廈管理條例
稱「區分所有」係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用
部分按其應有部分有所有權。民法稱「區分所有建築物」謂數人區分一
建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其
附屬物之共同部分共有之建築物。大陸物權法第六章「業主的建築物區
分所有權」、第七十條：業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部
分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。


簡言之；建築物區分所有權包括三個組成部分：

（一）專有部分的所有權。
「專有部分」是指在構造上及使用上具有獨立性，並且能夠成為所有權
客體的部分，其範圍可從地政事務所申請建物謄本或建物測量成果圖得
知。

（二）共有（用）部分的共有權。
「共有（用）部分」是指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有
之附屬建築物，而供共同使用之部分，如門廳、公共樓梯、電梯、屋頂
平台…等。

（三）成員權。
當公寓大廈成立管委會（管理組織）時，區分所有人即為當然之成員，
享有之權利稱之成員權，包括對重要管理事項的表決權、參與訂立規約
的權利、選舉、罷免管理委員的權利、請求停止違反共同利益行為的權
利等。
【文/柯貴勝】


《 全　文　完 》